Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.

Wat willen we bereiken?

Bestuurlijke doelstelling
Om een verantwoord grondbeleid tot uitvoer te brengen moet de gemeente een effectief en strategisch beleid voeren op alle deelterreinen. Jarenlang heeft het accent op een actieve grondpolitiek gelegen. Verwerven impliceerde min of meer automatisch een gegarandeerde afzetmogelijkheid. De afgelopen jaren zijn voor de woningbouwlocaties nagenoeg alle gronden aangekocht. Voor bedrijventerreinen heeft dit waar mogelijk plaatsgevonden. De woningbouw/bedrijvenmarkt is echter in diverse opzichten veranderd: hoewel in de grondverkopen een stijgende lijn waarneembaar is en blijft, worden eerder geprognosticeerde opbrengsten niet (volledig) gehaald. Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.
 Een ontwikkeling die algemeen waarneembaar is en continu onze aandacht blijft hebben.

Maatwerk en flexibiliteit
De bestuurlijke doelstelling kan bij deze tendens niet achterblijven: maatwerk en flexibiliteit zijn de nieuwe sleutelwoorden. Anno 2019 dient het grondbeleid actief richting te geven aan vastgestelde of nader vast te stellen bestuurlijke doelen, daarbij maximaal inspelend op de meest wenselijke ontwikkeling van volkshuisvestelijke, economische, maatschappelijke, sociale, culturele of financiële doelstellingen. In de geactualiseerde Nota Grondbeleid 2018-2022 heeft u uitgesproken dat ook voor de komende jaren het grondbeleid gericht blijft op een actief beleid, waarbij vooraf per project of planontwikkelingsgebied een haalbaarheidsstudie of quick-scan wordt verricht met betrekking tot de risico’s en kosten. Per nieuwe situatie wordt dus bezien of actief dan wel faciliterend grondbeleid wordt toegepast. Daarbij worden voorwaarden gesteld over soort woningen, grondprijzen en dergelijke. Richting gevende actualiteit is niet alleen het aanbrengen van sturing om reeds geïnvesteerde middelen terug te verdienen en zodoende lopende exploitaties positief af te ronden, maar ook het investeren in een klimaatbestendig Someren.

Het huidige grondbeleid houdt in dat gekozen is voor een enigszins terughoudender actief grondbeleid. De gronden zijn verworven, de investeringen in aankopen, onderzoek en bouwrijp maken zijn gedaan. Vanuit dit gegeven is het voor nu en de toekomst zaak om de exploitaties (binnen een zo nodig verlengde looptijd) positief af te ronden.

Wat doen we hiervoor?

Voor een positieve afronding van de grondexploitaties hebben we het afgelopen jaar met succes de nodige inspanningen verricht. Het is de uitdaging deze succesformule te verlengen én zo mogelijk nog verder uit te bouwen.

Verschillende geplande woningbouwprojecten (ontstaan vanuit een bouwclaim vanwege een grondpositie uit het verleden) zijn gestart en inmiddels verkocht.
Ook op het gebied van de particuliere markt vertaalt een actieve, meedenkende houding zich in een stijgende lijn van kavelverkopen in de vrije sector aan Somerense én niet-Somerense particulieren. In Waterdael III zijn inmiddels alle gemeentelijke kavels verkocht. In Lierop is sprake van een vlotte verkoop van bouwpercelen. Someren-Heide volgt in het tempo dat past bij dat van een kleine kern. Someren-Eind is lange tijd (te) rustig gebleven maar we merken duidelijk dat ook in dit kerkdorp meer reuring op het gebied van grondverkopen ontstaat, wat inmiddels ook geresulteerd heeft in diverse kavelverkopen. Ambtelijk ligt en blijft een focus en uitdaging liggen in de stimulering van grondverkopen in de kernen.   

Dezelfde actieve benadering komt ook de verdere afronding van lopende en nieuwe bedrijventerreinen, zoals de Witvrouwenbergweg, ten goede.
Sleutelwoord op zowel woningbouwgebied als bedrijventerreinen is om het SAMEN te doen. De tijd dat "hier" de potentiële bouwer staat en "daar" de gemeente, waarbij de opbrengsten toch wel min of meer automatisch het grondbedrijf instromen, is voorbij. Proactief zijn, meedenken, enthousiasmeren, stimuleren en het vanuit een gezamenlijk belang optimaliseren van mogelijkheden vormen het nieuwe devies voor 2019 en de komende jaren.

Raming opbrengsten en bouw- en woonrijp maken

Jaarlijks wordt de fasering in de  uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor het aankomende jaar in beeld gebracht.

Op welke wijze gebeurt dit?

In november van elk jaar wordt een prognose voor het aankomende jaar gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we naar beste eer en geweten een inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar. Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de nota Grondbeleid en de Woonvisie.  

Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plan. Jaarlijks wordt bekeken of de raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW.

Wat zijn de belangrijkste randvoorwaarden?

Alles waar aandacht aan besteed wordt, groeit.
Eén van de belangrijkste randvoorwaarden, om als gemeente die luisterende en meedenkende partner voor een bouwer te zijn, is tijd. Tijd om te investeren in persoonlijk contact, tijd die zich linksom of rechtsom uiteindelijk altijd terugverdient. Een directe, korte-lijn-benadering loont zich. Dat zagen we niet alleen terug bij de plaatselijke projectontwikkelaar die door gesprekken aan de keukentafel, ondanks destijds de crisis, even goed woningen bleef verkopen. Dat merken wij ook bij onze eigen grondverkopen. Mensen vinden het prettig om bij zo'n enorme investering als het bouwen van een woning in een persoonlijke sfeer geïnformeerd te worden, de mogelijkheden te bekijken en samen af te wegen. Deze dicht-bij-de-burger-benadering zullen wij ook bij de uitgifte in het nieuwe uitbreidingsplan Groote Hoeven in de praktijk blijven brengen.  
Maar, naast het bovenstaande, is het uiteraard van groot belang een potentiële gegadigde te kunnen prikkelen met tastbare en concrete (financiële) ruggensteunen.
Begin 2014 zijn de Starterslening en de uitgifte van grond in erfpacht als verkoopstimulerende maatregelen geïntroduceerd en in een ludiek jasje gestoken door onze campagne "Wil je met me bouwen?". De Starterslening mag zich blijven verheugen in een warme belangstelling en wordt aangevraagd door zowel kopers van (CPO)projectwoningen, particuliere kavels én bestaande woningen. Het mes snijdt hiermee aan drie kanten: we bevorderen de doorstroming, het rentepercentage (momenteel 2,9 %) is veel hoger dan het percentage (0,1%) dat we ontvangen nu we verplicht zijn onze overtollige gelden te stallen bij de Schatkist, en onze eigen bouwkavels worden versneld verkocht met navenante voordelen voor de looptijden en daarmee ons grondbedrijf.
Erfpacht blijkt met name voor bedrijventerreinen een gewild instrument. Er zijn verschillende kavels verkocht onder zowel zuivere erfpacht, als de constructie, waarbij een erfpachter na betaling van 20 jaarlijkse termijnen eigenaar wordt. Dit jaar is ook de eerste woningbouwkavel in Someren-Eind op erfpacht uitgegeven.  
De vele positieve reacties van zowel financiële instellingen, adviseurs, makelaars maar vooral onze eigen Somerense starters vormen een mooie kroon op deze inspanningen en een goede stimulans om door te blijven gaan.   

Wat mag het kosten?

Resultaat grondexploitaties in de gemeente Someren

Hierna wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie gegeven. Deze resultaten zijn exclusief de stortingen in de reserve bijzondere werken en buitengebied in ontwikkeling (beiden € 5,-- per uitgegeven m2).

Het lagere verwachte resultaat van Groote Hoeven ad € 326.000,-- wordt veroorzaakt doordat het gedeelte van de brandweerkazerne naar aanleiding van de accountantscontrole 2017 niet meer is opgenomen in de exploitatie.

Grondverkoopprijzen

Voor 2019 worden geen wijzigingen in de uitgifteprijzen van bouwgrond voorgesteld. Wel zal dit jaar de discussie worden gestart over het al dan niet differentiëren van de grondprijzen in Someren-Dorp en de kerkdorpen.

In onderstaande grafiek worden de tarieven (grondverkoopprijzen) per categorie weergegeven: